相続•遺産分割の無料相談

不動産オーナーのための相続対策

「認知症になって賃貸経営ができなくなった」や

「急に相続することになり賃貸経営のノウハウがわからず苦労している」など

不動産オーナーやその後継者からのご相談が増加の傾向にあります。不動産は現金などの金融資産と違って、分けられないという性質があり、かといって相続人間の共有名義にすると不動産全体を処分するには共有者全員の合意が必要になってしまいます。将来、あなたが認知症などで判断能力を失ってしまったら、相続に自身の意向を反映できないかもしれませんし、それ以前に判断能力を失ってしまった後の生活を考えると不安がより大きくなることでしょう。

また、

「親がアパートの大家でいずれ賃貸経営を引き継ぎたいと思っているけど、まだ先のことだから準備は早い」や

「いずれ親などから譲り受ける予定ではあるけれど、今はまだ関係ない」など

思う後継者も多くいらっしゃるでしょうが、準備不足の状態で賃貸経営の引き継ぎを始めたり、賃貸経営の状況について全く把握できでいない状況になってしまったというケースもよくあります。

不動産賃貸経営をする不動産オーナーが何ら対策をしないまま相続を迎えると、家族の相続争いや相続税納税のための資金の不足などさまざまなの問題が発生する恐れがあります。

認知症などのリスクに備え、相続は早めの準備がおすすめします。残された家族が困らないためにも、判断能力があるうちに準備をしておくことが大切ですので、そこでこちらのページでは、不動産賃貸経営の相続で実際に起こるトラブルや対処法、事前対策などについて解説していきたいと思います。

不動産オーナーに起きうる相続トラブルの例

など、賃貸経営をする経営者が何ら対策をしないまま相続を迎えると、家族の相続争いや相続税納税のための資金の不足などさまざまなの問題が発生する恐れがあります。

争続対策

①遺言書を作成する

不動産オーナーの大切な財産を守るため。そして、かけがえのない家族を守るため、遺言書を残していくことが必要です。

遺言書を残していないと、遺産分割協議が長引く可能性があり、相続税申告期限に間に合わなかったり、不動産の登記名義を変更することができないなどの問題が生じてしまいます。

また、所有不動産に関する賃料収入も各相続人の相続分に応じてそれぞれ帰属することになり、確保できる資金が減少するため、相続後の手続きに支障が生じる可能性もあります。

所有する財産それぞれについて取得者を定めた有効な遺言書があれば、その遺言書どおりに遺産を分けることになるため、相続人同士での遺産分割協議をする必要はありません。

②生命保険を活用する

不動産は平等に分けることが難しいため、一部の相続人に遺産が集中するような内容の遺言書を作成する際に生命保険金の活用を検討していただきたいです。

たとえば、相続人は長男と二男となり、遺産の内容が1億円相当の賃貸アパートとその敷地、3,000万円相当の預貯金であった場合に、長男に1億円相当の賃貸アパートとその敷地に相続させると、二男から遺留分侵害額請求をすることが可能です。

なぜなら、二男の遺留分は全財産の4分の1、3,250万円があり、仮に預貯金の3,000万円をすべて二男に相続させたとしても、遺留分を満たすにはまだ250万円不足しています。

そこで、将来のあなたの相続において二男の遺留分が侵害される事態に備えて、長男を受取人とする死亡保障が付いた生命保険に加入しておくことをお勧めします。将来、あなたが亡くなり、長男に生命保険金が支払われた場合、生命保険金は遺留分を算定する基礎財産の範囲外のため、保険金を長男がすべて受け取ったうえで、その保険金の中から、二男の遺留分侵害額に相当する金銭を交付することができます。こうしておけば、上記の例のように、長男が二男の遺留分侵害額を支払うお金に困る事態を回避することができます。

なお､受取った死亡保険金のうち「500万円×法定相続人の数」を相続税の課税価格合計額から控除することができるため､その分相続税の計算上も有利になります。

相続税対策

①小規模宅地等の特例の適用

小規模宅地等の特例を利用すると、自宅の宅地については相続税評価額を、３３０㎡を限度面積として最大8割減額することができます。

小規模宅地等の特例について詳しい内容は、下記の記事や国税庁ホームページをご覧ください。

相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）について＞＞

最大で相続税評価額を8割減できるこの特例ですが、適用の要件が非常に複雑です。小規模宅地等の特例が使えるからという理由で宅地等の取得者を決めることはのちのトラブルの原因となります。所有不動産を今後どのようにしたいのかを最優先に考えて遺産分割協議をすることをお勧めします。

②生前贈与をする

相続税対策として、生前贈与をして後継者へ物件の所有権を移転してしまう方法もあります。生前贈与をした場合、通常の「暦年贈与」であれば、年額１１０万円の基礎控除額を超える価額に対して、受贈者に贈与税が課されますが、「相続時精算課税制度」を活用することで、贈与税を抑えることが可能です。

相続時精算課税制度とは、生前贈与を促進するために創設された制度です。この制度を適用すると、受贈者は贈与時に２５００万円まで贈与税を負担することなく贈与を受けることができ、贈与者が亡くなった時に、受贈者の贈与財産と相続財産を合算して相続税を算出することにより、贈与税を相続時に精算するというものです。

なお、２５００万円を超える分の贈与には贈与時に２０％の贈与税がかかります。

賃貸物件を贈与する場合、贈与税を算出する上での賃貸物件の評価額は固定資産税評価額となり、多くの場合、時価より低い金額となるため、同額の現金を贈与する場合と比べると、税負担を少なくすることができます。

③資産を法人化する

法人を設立して、その法人にオーナー個人で所有している賃貸物件の所有権を移して、賃料収入も法人のものにしてしまいます。その賃料収入を、法人から役員であるオーナー家族に対して役員報酬として支払うことにより、贈与税がかからずに相続財産を減らすことが可能です。

但し、条件によってはオーナー個人から法人への不動産売却時の税率や相続税が高くなってしまうケースもありますので、弁護士や税理士などの専門家に相談の上、慎重に検討することがおすすめします。

認知症対策

①任意後見制度を活用する

賃貸オーナーの相続には事業承継が伴うため、認知症対策は必須です。単に財産を渡すだけでなく、ノウハウ、人脈を含めて引き継ぎますので、判断能力が低下することに備え、任意後見契約や民事信託などで事前に対策しておくことが重要です。

「任意後見制度」とは、まだ十分な判断力があるうちに本人と支援者との間で契約を結び、判断能力の低下が進んだ時に家庭裁判所の審判を経て支援を開始する制度です。

「法定後見制度」とは違い、「任意後見制度」はご本人の意思を伝えられることや、信頼できる親族を後見人に指名することができます。

※家庭裁判所の監督下に後見監督人を選任しなければならず、家庭裁判所による一定の監督が及ぶ点は、法定後見制度と共通しています。

任意後見制度の一番大きいメリットは、契約書に後見人の事務範囲や本人の希望を盛り込めることができ、第三者が監督するので公正な財産管理が期待できます。

本人と同居していない親族が任意後見人に指名された場合は、判断能力の程度に気づきにくいおそれがあります。そのため、定期的に判断能力を確認する「見守り契約」を併せて結ぶことがおすすめします。

②家族信託を活用する

家族信託は、信頼できる家族や親族を選んで、財産管理を任せる仕組みと言い、「誰（委託者）が、誰（受託者）に、何（財産）を、どう管理するか（信託目的）」を定めた信託契約を結びます。契約は所定の様式が定められているわけではありませんが、公正証書を交わすことが推奨されます。任意後見制度よりもかなり契約内容の自由度が高く、信託財産を将来に渡ってどう扱いたいかを話し合い、その合意事項に沿って自由に契約内容を設計できる点に特徴があります。

賃貸オーナーが家族信託を利用して認知症対策をする場合、成年後見も併用するのがおすすめです。不動産の管理を信託の受託者にまかせても、年金の受け取りや、施設への料金支払いなどは家族信託の受託者に任せることはできません。

家族信託を設定すると同時に任意後見契約も結んで、任意後見人が年金の受け取りや施設への支払いなどをできるようにしておけば、万全な対策になります。

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